南京办公楼市场面临短期波动

2022年第二季度，受经济增速放缓及疫情影响，南京商业地产市场延续一季度态势，需求低位运行，市场成交活跃度有所下降。办公楼市场方面，上半年南京办公楼市场供应暂停，持续消化存量市场，甲级办公楼租金继续下探，市场空置率小幅下降。优质零售物业市场方面，各商场采取举措炒热“夏日”经济，拉动消费需求，促进消费市场复苏回暖，整体市场租金有所回落。

优质办公楼

办公楼招商进度放缓，甲级办公楼成交租户结构呈多元化。上半年南京整体办公楼市场的净吸纳量约为3.5万平方米，二季度约为1.5万平方米。由于疫情影响，租赁需求减弱，租户面临缩减租赁面积、谈判周期延长的情况，市场问询量及租赁成交量均有所下滑；部分大面积租赁需求的企业受制于流程问题以及租赁成本预算减少，二季度倾向于选择楼内续租或者推迟租赁日期。而新设立公司选址策略趋于审慎，多为小面积成交或选址于第三方服务办公运营。升级类需求相较于上季度有所下降，成交租户行业呈多元化分布。

金融行业交易数量与上季度持平，多以同城迁移为主；新设立公司均为小面积租赁成交，占比仅为13.3%。金融行业租赁需求中，传统金融行业占比为71.4%，其中以保险及经纪代理行业为主导。

上半年专业服务业租赁成交以新设立和升级办公空间为主， “新设+扩租+升级”类需求成交总计约8千平方米，承租能力相对良好，500平方米以上成交占比八成。71.4%为商务服务业租赁成交。新设立需求交易量占比五成。

受政策影响，科技互联网行业在优质办公楼市场贡献较少，头部互联网企业已有缩减租赁面积的迹象。租赁成交以小面积需求为主，尤其是新设立的企业，多以小面积或共享办公为主要选址需求。

今年上半年，河西板块土地供应促发地产建筑行业新增租赁需求，央企成主要租赁动力，如中建科工2000平方米成交于河西板块，国贸地产超500平方米成交于河西板块。

受疫情影响，南京办公楼市场新项目延期交付，持续消化存量市场。全市整体办公楼市场上半年维持在489万平方米的水平，市场继续消化库存，整体空置率为23.5%，环比下降0.3个百分点，同比下降1.8个百分点。甲级办公楼空置率环比下降0.4个百分点至30.0 %；乙级办公楼空置率环比下降0.3个百分点至17.2%。

南京办公楼市场租金预期下调。二季度，甲级办公楼的市场净有效租金录得3.7元每平方米每天，环比下降1.6个百分点，同比下降7.8个百分点；乙级办公楼的市场净有效租金录得3.0元每平方米每天，环比下降0.9个百分点。多家办公楼业主侧重维护楼内租户续约，二季度观察到更多楼宇接受经营类业态入驻，如医美等非办公业态，以提高租赁成交量。办公楼业主对市场租金预期下调，通过出台多种优惠政策，如增加免租期、装修补贴、送家具等福利方案满足租户需求；在租金下调的市场背景下，租户选择增多，因此对性价比更高、配套设施更好、便利交通等选址条件更为重视。